Удобство в аренде по желанию

Учет аренды по ФСБУ 25 в 2023 году

С 2022 года учет всех операций, связанных с арендой имущества, производится по правилам ФСБУ 25/2018 Бухгалтерский учет аренды. Небольшие изменения были внесены в стандарт в августе того же года. Давайте рассмотрим особенности ФСБУ 25 и актуальные правила учета аренды на 2023 год.

Проблемы арендаторов и собственников

Финансовые трудности, ненужность объекта, и желание сэкономить — вот основные причины недобросовестных действий арендаторов коммерческих помещений. Что делать собственникам в таких случаях?

Каждый собственник коммерческого помещения боится недобросовестного арендатора, который может не платить арендную плату или повредить объект. По завершении аренды помещение должно быть возвращено в том же состоянии, как и при получении, с учетом нормального износа.

Многие собственники при приеме помещения делают ошибку, подписывая акт приема-передачи без осмотра. Это может привести к невозможности предъявить претензии при возврате помещения в плохом состоянии.

Учет аренды у арендодателя

Для арендодателя применение ФСБУ 25 зависит от статуса аренды: финансовой (лизинг) или операционной. Признаки финансовой аренды включают ввод нового вида актива Инвестиции в аренду на счете 76, отражение доходов арендодателя, и дисконтирование.

Операционная аренда предполагает отражение актива как до передачи в аренду, учет доходов по мере выставления счетов арендатору. Управляющие упрощенным бухучетом могут признать все объекты аренды операционными, за исключением объектов, которые могут быть выкуплены по цене ниже справедливой стоимости.

Для учета аренды по второму способу используется счет 99 Финансовые аренды. В данном случае данные об основных средствах, взятых в аренду, отражаются на балансе арендатора в виде долгосрочной обязательства и актива. Долгосрочная обязанность соответствует сумме денежных потоков по будущим арендным платежам. Актив же представляет собой право пользования арендованным активом.

Для рассчета амортизации актива по второму способу используется метод прямолинейной амортизации. Также, арендованный актив должен быть отнесен к основным средствам обязательно.

В случае финансовой аренды с выкупом актива в конце срока аренды, итоговая стоимость актива по бухучету арендатора должна равняться его справедливой стоимости.

Кроме того, при внесении изменений в условия договора аренды, арендатор обязан пересмотреть условия аренды и в случае необходимости пересчитать стоимость актива и будущие арендные платежи.

Заключение

Вести учет аренды как собственнику, так и арендатору, требует хорошего знания бухгалтерии и применения соответствующих стандартов. Правильный учет аренды позволяет контролировать финансовые потоки, а также эффективно использовать арендованные активы. В случае любых сомнений рекомендуется обратиться за консультацией к специалистам.

Применение ФСБУ 25/2018

Стандарт обязателен для всех коммерческих организаций и применяется в ситуациях, когда какое-либо имущество предоставляется во временное пользование за определенную плату, установленную договором. Правила ФСБУ распространяются на арендодателей, арендаторов, участников лизинговых сделок и прочих пользователей и правообладателей, заключающих между собой договор аренды.

Отказаться от применения стандарта можно в случае, если предметом аренды является:

• земельный участок,
• недвижимое имущество, предоставляемое во временное пользование, при условии сохранения за арендатором права в судебном порядке о защите земельных участков.

Также от применения ФСБУ 25 освобождены бюджетные организации.

Если арендатор не хочет съезжать

Если арендатор не выезжает из помещения, то даже по окончании срока аренды он обязан оплатить ее фактическую стоимость. При этом собственнику следует всегда внимательно готовить договор аренды.

Там может быть пункт о том, что при истечении срока аренды, если за какое-то время стороны не заявят об освобождении помещения, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях. Это условие применяется, если к окончанию арендного срока арендатор продолжает пользоваться помещением.

При такой формулировке контрагент может на словах сообщить о желании съехать, а на деле затягивать выезд. В итоге владелец не направит ему уведомление об освобождении помещения в нужное время, а акт приема-передачи до истечения срока аренды подписан не будет.

Просроченный выезд

Если собственник захочет выгнать арендатора или поднять арендную плату, то это не удастся сделать, так как договор автоматически возобновится в том же виде. Поэтому решив расстаться, следует в любом случае направить соответствующее уведомление.

Если владелец не потребовал освобождения объекта и вышеуказанного пункта в договоре нет, то договор возобновится, но уже на неопределенный срок и арендодатель его сможет расторгнуть в любое время.

Бывает, что арендатор упорно не хочет выезжать из офиса по истечении срока аренды. В этом случае закон дает владельцам массу инструментов для защиты: взыскание арендной платы за пользование имуществом, взыскание неустойки, компенсация убытков. В крайнем случае можно принудительно освободить помещение и вывезти имущество контрагента, однако его нельзя присвоить — права арендатора не стоит нарушать. Сначала собственник должен направить контрагенту письменное уведомление о расторжении договора и освобождении помещения.

В таком уведомлении нужно сообщить, что по истечении предложенного срока имущество будет описано и вывезено с объекта. Возможно, арендатор одумается.

Если встречных движений не последует, то можно принудительно за свой счет вывезти имущество, предварительно составив опись. Лучше это сделать в присутствии охраны или управляющей компании. Далее нужно официально уведомить арендатора о месте хранения имущества. Расходы по хранению и вывозу имущества — это убытки арендодателя, которые можно взыскать с другой стороны в суде.

Но если имущество арендатора повредить или присвоить, то уже арендатор вправе обратиться в суд с иском к владельцу о компенсации своих убытков. Описанные выше меры лучше применять в крайнем случае.

Еще один вариант — обратиться в суд с иском об обязании контрагента освободить помещение. Но рассмотрение дела может занять до полугода, а исполнение судебного решения может привести к той же проблеме: арендатор откажется съезжать.

Как-то раз собственник после досрочного расторжения договора аренды потребовал освободить офис. Арендатор его проигнорировал и перестал платить арендные платежи. Владелец сменил замки, вывез мебель и вещи сотрудников нанимателя. За своим имуществом он так и не обратился, хотя был уведомлен о месте его хранения.

Что должен знать арендатор квартиры

При съеме жилья именно арендатору необходимо заранее позаботиться о том, чтобы условия аренды были для него как можно более благоприятны. Добиться этого помогут следующие советы.

Проверьте документы

Требуйте, чтобы вам показали все необходимые документы на квартиру: вы должны убедиться, что имеете дело именно с владельцем жилья.

Проверьте свидетельство о собственности, оформленное на того, который сдает жилье; квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг за последние три месяца (чтобы убедиться, что на вас не повесят долги предыдущих жильцов).

Разумеется, необходим паспорт владельца квартиры. Если от его имени выступает другое лицо – проверьте его паспорт и нотариально заверенную доверенность на него.

Составьте договор

Внимательно читайте договор об аренде (не может быть и речи о том, чтобы снимать жилье без него) и вносите в него важные, по-вашему, пункты.

Договор обязательно должен содержать информацию об арендаторе и арендодателе или его официальном представителе. Данные свидетельства о собственности жилья с указанием номера, даты выдачи, информации о собственнике. Необходимо указать срок аренды и условия его продления, а также условия расторжения договора. Стоит прописать и штрафные санкции за расторжение договора в одностороннем порядке.

Также договор должен содержать данные о размере арендной платы и об условиях ее повышения. Например, привязать индексацию платы к уровню годовой инфляции и увеличивать плату не более чем раз в год. И обязательно укажите способ и сроки оплаты.

Разумеется, нужно указать, кто вносит коммунальные платежи, абонентскую плату за телефон и интернет – владелец или жилец квартиры.

Следует также зафиксировать, сколько человек будет проживать в квартире и имеют ли право арендаторы заводить домашних животных.

Составьте опись имущества

Обязательно приложите к договору аренды подробную опись имущества, которое имеется в квартире на момент сдачи. Отдельно запишите, в рабочем ли состоянии была бытовая техника, электроника, сантехника и прочие механизмы, когда вы принимали квартиру.

Все изменения в квартире производите только с письменного согласия владельца. При этом заранее обсудите и пропишите условия вашего инвестирования, например, в ремонт. Составьте договор, где будет указано, зачтутся ли вам расходы в счет арендной платы и в каком размере. По окончании ремонта пусть владелец жилья подпишет акт о приемке работ с приложением чеков и квитанций об оплате материалов и услуг подрядчиков.

Подпишите акт приемки

Съезжая со съемной квартиры, непременно подпишите с владельцем акт приемки квартиры. Пусть подтвердит, что никаких претензий к вам не имеет, все имущество на месте, долгов за вами не числится.

Неожиданная субаренда

Арендатор вправе сдать арендуемое помещение в субаренду только с согласия владельца, если иное не установлено договором. Об этом говорится в статье 615 Гражданского кодекса. Увы, на практике эта статья соблюдается не всегда.

Собственник может сдать объект на продолжительный срок без какого-либо контроля и не проверяя, кто там реально сидит. Таким подходом может воспользоваться арендатор в своих интересах, сдав помещение третьим лицам. Со своих субарендаторов он будет получать плату вовремя, но не факт, что оперативно будет расплачиваться с арендодателем. Долги в таких злоупотреблениях не редкость. Владелец же может потребовать деньги за аренду только с арендатора.

На практике был случай, когда владелец помещения после продолжительной паузы приехал проведать арендатора в связи с многомесячной задержкой оплаты аренды. Собственник удивился, когда другие фирмы предъявили ему договоры субаренды и пояснили, что свои платежи они ежемесячно оплачивали. Договор с арендатором оперативно расторгли, но к этому моменту он начал свою ликвидацию. В полном объеме его долг взыскать не удалось.

Поправки в ФСБУ 25/2018

7 августа 2022 года в силу вступили изменения ФСБУ 25/2018, утверждённые приказом Минфина от 29.06.2022 № 101н. Изменения коснулись порядка переоценки права пользования активом и учёта входного НДС по арендным платежам.

Переоценка права пользования активом

Изначально по ФСБУ 25/2018 арендатор обязан был проводить переоценку права пользования активом. С 2023 года это перестало быть обязанностью и перешло в разряд возможностей арендатора. Теперь он сам решает, проводить переоценку или нет, исходя из экономической необходимости.

Учёт НДС

Ранее в состав арендных платежей надо было включать суммы за минусом только возмещаемого НДС. То есть вычитали только тот налог, который подлежал вычету. Если организация не могла принять предъявленный НДС к вычету, то она включала его в состав арендных платежей.

С 2023 года входной НДС в любом случае исключается из арендных платежей, независимо от того, кем является организация — арендодателем или арендатором.

Таким образом, компании, у которых есть операции по финансовой аренде, должны скорректировать свою учётную политику на 2023 год, исключив неактуальные положения.

Как застраховаться от повреждений

Арендодатели могут подстраховаться, использовав финансовые инструменты, например, обеспечительный платеж. Это форма обеспечения обязательств, предусмотренная законом. Его размер обычно варьируется от одного до двух месячных арендных платежей.

Главное, чтобы в договоре было четко прописано, что за его счет собственник может компенсировать убытки, причиненные повреждением арендуемого имущества. Даже если повреждение не удалось предотвратить, полученный при заключении договора обеспечительный платеж пойдет на ремонт помещения и минимизирует риски, связанные с простоем объекта.

Правильно зафиксированные повреждения имущества при его возврате также могут решить многие вопросы. Арендодатель имеет право настаивать на своей форме акта приема-передачи, где в одном документе совместно с представителем арендатора будут зафиксированы все повреждения, которые явно выходят за рамки нормального износа. Пренебрежение этим правилом может привести к спору с арендатором, например, об объеме повреждений и причинах их возникновения.

Если арендатор не согласен со стоимостью устранения повреждений, то можно провести их независимую оценку. Ее можно заказать у любой оценочной компании. Правда, при вызове оценщика на объект лучше уведомить об этом контрагента всеми возможными способами, в том числе заказным письмом по юридическому адресу. В дальнейшем это позволит доказать факт уведомления, избежать споров в суде о наличии и объеме повреждений, а также не позволит арендатору оспорить факт выезда оценщика на осмотр.

Показателен случай, когда предъявить претензии арендатору так и не удалось. Клиент сдавал в аренду офис поставщику импортной мебели. Арендодатель подписал акт приема-передачи помещения «без нареканий» за день до его реального осмотра. После открытия офиса он увидел грустную картину: арендатор вынес весь ламинат, уложенный по договоренности с владельцем за счет уменьшения арендных платежей.